Vad innebär lägenhetsbyte
Att möjligheten finns för att byta bostad kanske inte har undgått dig. Men vad innebär egentligen ett lägenhetsbyte, vilka möjligheter finns och är det lagligt att byta bostad? Frågorna kan vara många och vi ska kortfattat försöka reda ut vad som gäller och vilka möjligheter som finns för att byta bostad.
Lägenhetsbyte innebär kortfattat att man som hyresgäst överlåter sin hyresrätt till någon annan för att på så sätt få en annan bostad. I ett lägenhetsbyte kan man även byta 1 lägenhet mot 2 och tvärtom samt även utföra så kallade triangelbyten där fler parter än 2 är inblandade i ett lägenhetsbyte. De sistnämnda varianterna på lägenhetsbyte kan ofta vara lite svåra att själv lyckas matcha ihop, men via tjänsten bytesverket.se kan du enkelt lägga in en annons om ditt byte och låta deras snillrika system matcha ihop det byte du är ute efter.
Rätt att byta sitt förstahandskontrakt
Som hyresgäst till en lägenhet med förstahandskontrakt har du enligt hyreslagen rätt till att byta din bostad med någon annan. Du måste dock uppfyller kraven som i vardagligt tal brukar kallas ”Beaktningsvärda skäl för lägenhetsbyte”. Där ska hyresgästen kunna visa att det finns skäl och behov för ett lägenhetsbyte. Enligt hyreslagen har du även rätt att byta din lägenhet i ett så kallat kedjebyte eller triangelbyte som vissa kallar detta för. De innebär att fler än två lägenheter är inblandade är bytet. Samtycke skall ges från hyresvärd när hyresgästen har beaktningsvärda skäl för lägenhetsbyte.
Ett bra tips för att annonsera om att byta bostad är att göra det på en sajt för lägenhetsbyte. På bytesverket.se kan du annonsera helt gratis och då kommer din annons att automatiskt matchas mot lägenheter du söker.
Exempel på beakningsvärda skäl för lägenhetsbyte kan vara:
- Ändrade familjeförhållanden
Om man hamnar i ett läge där behovet av billigare, större eller mindre lägenhet uppstår exempelvis beroende på separation. Tillökning i familjen, inledande av nytt förhållande eller dödsfall kan även de vara ett skäl för lägenhetsbyte. - Ändrad ekonomi
Om man exempelvis går i pension, blir arbetslös eller blivit sjuk och på grund av detta har fått, eller kommer få ändrade ekonomiska förutsättningar och därav behöver en lägre hyra. - Arbete eller studier
Om man på grund av arbete eller studier behöver en bostad på annan ort kan de vara ett skäl för bostadsbyte - Familj och släkt
Att komma närmare släkt och familj kan vara ett skäl för byte. Skälet förstärks om man kan påvisa att boendet underlättar sin vardag exempelvis vid sjukdom eller att man flyttar till annan ort för att komma närmare släkt och familj.
Vid byte till övernattningslägenhet då man exempelvis köper ett hus och vill byta sin stora lägenhet i stan till en övernattningslägenhet gäller som huvudregel följande. Att permanentbostaden ligger utom pendlingsavstånd och att hyresgästen nyttjar lägenheten minst 80-100 dagar per år i samband med arbete eller studier.
Om parterna, alltså hyresgäst och hyresvärd inte är överens har hyresgästen rätt att pröva sin sak hos hyresnämnden. Om båda hyresvärdarna eller alla tre i ett triangelbyte är emot bytet, måste alla ansöka hos hyresnämnden om de vill gå vidare med bytet.
Godkännande
Huvudregeln i hyreslagen är att hyresgästen måste få hyresvärdens godkännande till lägenhetsbyte. För att ett lägenhetsbyte ska kunna godkännas måste de finnas förslag på bytespart. Om ett byte inte godkänns av hyresvärden kan hyresgästen kontakta hyresnämnden i de upptagningsområde som lägenheten ligger i för att få sitt bostadsbyte prövat. Hyresnämnden är högsta instans och eventuellt beslut kan inte överklagas. Lägenhetsbyte utan samtycke eller samtycke grundat på oriktiga uppgifter eller undanhållande av uppgifter av betydande art kan utgöra grund för uppsägning. Inga ekonomiska transaktioner får på något sätt förekomma i anslutning till bostadsbyte vilket även de kan utgöra grund för uppsägning. Det är också straffbart att på något sätt begära ersättning i anslutning till ett lägenhetsbyte.
Hur gör man en ansökan om lägenhetsbyte
En hyresgäst som vill byta sin lägenhet måste få bytet godkänt av sin hyresvärd. När man hittat någon att byta sin lägenhet med måste man fylla i en ansökan om lägenhetsbyte, denna ansöknings blankett finns oftast hos din hyresvärd och vi rekommenderar att du använder er hyresvärds blankett om det finns en sådan, annars kan ni ladda ner Bytesverkets bytesansökningar här
Ni skickar sedan in ansökan om lägenhetsbyte till er värd om det tilltänkta bytet. Tänk på att lämna in din ansökan komplett, annars finns stor risk att bytet bara drar ut på tiden. Till ansökan som måste sändas till var och en av er respektive hyresvärd ska även bifogas
- Hyreskontrakt för bytespart
- Personbevis för samtliga hyresgäster (även barn)
- Anställningsavtal för bytesparten med uppgift om inkomst
I ansökan bör man även skriva ner kontaktperson och telefonnummer till bytespartens eller bytesparternas hyresvärd då flera berörda är inblandade som i exempelvis ett kedjebyte.
Om två parter vill byta lägenhet med varandra gäller att båda sänder varsin ansökan till sin egen hyresvärd. Gäller ansökan ett triangelbyte beskriver man hela byteskedjan i sin ansökan till sin respektive hyresvärd.
Tänk på att innan du sänder in din ansökan förvissa dig om att motparten inte har några betalningsanmärkningar eller andra störningsanmärkningar. Motparten måste också ekonomiskt kunna betala den nya hyran och alla måste ha ett ”godkänt skäl” för att byta. Kontrollera att motpartens inkomst räcker för den hyra som denne ska betala. Om inte dessa kriterier kan uppfyllas är det i praktiken ingen idé att lämna in en ansökan för lägenhetsbyte.
Exempel om varför en ansökan om lägenhetsbyte kan avslås:
- Ej permanentboende
Någon av bostäderna anses inte som permanentboende - Ekonomi
Någon i bytet eller byteskedjan har för låg inkomst, skulder eller betalningsanmärkningar - Skenbyte
Om det finns misstanke om skenbyte eller olaglig ersättning ska hyresvärden vägra samtycke. Detta är dessutom straffbart och kan innebära att man förlorar sin rätt till lägenheten. - Livsvillkor
Inget skäl för byte som exempelvis ej ändrade livsvillkor - Erbjuden annat boende av hyresvärd
Om värden erbjuder hyresgästen en likvärdig ersättningsbostad kan denne säga nej med ovanstående motivation. - Övernattningslägenhet
Om man byter till sig en övernattningsbostad är huvudregeln för ett byte att permanentbostaden ligger utom pendlingsavstånd och att hyresgästen utnyttjar lägenheten minst 2-3 dagar i veckan i samarbete med arbete eller studier. Om man inte kan påvisa att man kommer använda lägenheten tillräckligt ofta kan hyresvärden avslå ansökan om lägenhetsbyte.
Hyresvärdens rättigheter och skyldigheter
Hyresvärden har rätt att avslå en ansökan om det på något sätt medför en påtaglig olägenhet för hyresvärden eller om det finns anledning att anta att otillåten ersättning innefattas i bytet. Hyresvärden måste också acceptera bytesparten och i detta ingår kontroll av exempelvis inkomst, arbete kreditupplysning och tidigare hyresvärdar. I övrigt ska bytesparten enligt hyreslagen kunna sköta den vårdnadsplikt som hyresgästen har i förhållande till hyresvärden. Bytesparten ska i övrigt iaktta sundhet och ordning inom fastigheten. Har bytespartern tidigare brustit i dessa avseenden kan även detta vara anledning till att en bytesansökan avslås
En hyresvärd kan också säga nej till ett lägenhetsbyte om denne samtidigt erbjuder hyresgästen en likvärdig ersättningslägenhet.
Om ett lägenhetsbyte godkänns så övertas den i befintligt skick vilket innebär att hyresvärden inte har några skyldigheter att automatiskt renovera lägenheten.
Om en hyresvärd godkänt ett bostadsbyte inträder bytesparten i tidigare hyresgästs hyresförhållanden i både skyldigheter och rättigheter. Hyresvärden kan inte som förutsättning för att godkänna ett bostadsbyte begära att hyresvillkoren förändras.
Hyresvärden har inte rätt att vid ansökan om ett lägenhetsbyte begära ersättning för administrativa åtgärder.
Vad händer om fastigheten ombildas från hyresrätt till bostadsrätt?
Hyresgäster som bor kvar efter ombildningen har samma rätt att byta som de hade innan. Ombildningen påverkar alltså inte bytesrätten.
Har man rätt att byta sin kooperativa hyresrätt?
En kooperativ hyresgäst har samma möjlighet att byta sin hyresrätt som en vanlig hyresgäst. Det innebär alltså att den kooperativa hyresgästen även har rätt att pröva sin sak i hyresnämnden vid ett eventuellt avslag om lägenhetsbyte.
Den kooperativa hyresrättsföreningen kan inte inskränka bytesrätten genom stadgeföreskrifter.