Hyra ut bostadsrätt

Det skiljer sig en del att hyra ut sin bostadsrätt från om man skulle hyra ut en hyreslägenhet. En stor skillnaden är att man har rätt att ta ut en kostnads baserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden där kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på marknadsvärdet av bostaden.

Ytterligare  två stora saker som gäller när man hyr ut sin bostadsrätt är att ”Besittningsskyddet” inte gäller så länge man hyr ut med den så kallade ”privatuthyrningslagen” som grund (undantag finns) och att man inte blir återbetalningsskyldighet vid anmälan om överhyra.

Annonsering

Annonsering är en viktig del när du ska hyra ut din bostadsrätt, dels att du hittar rätt hyresgäster men också för att underlätta och effektivisera din tid du lägger ner på att hitta rätt hyresgäst. Det mest effektiva är att annonsera via nätet där de idag finns ett antal möjligheter med bland annat Facebook och flera sidor som tillhandahåller möjlighet till annonsering, både gratis och till ett mindre belopp. Blocket är störst för privatpersoner men går man via en etablerad uthyrningstjänst så har dem ofta andra kanaler mot bl.a större företag, ambassader och motsvarande för att effektivt och säkert hyra ut din lägenhet.

Engagera dig gärna lite extra redan från början när du skapar din annons då kommer du garanterat spara mycket tid när de blir dax att svara på alla intresseanmälningar.  Tänk igenom en säljande och innehållsrik annonstext och glöm absolut inte bort bilder. Det kommer definitivt underlätta ditt arbete om du är noggrann med din beskrivning redan från början och samtidigt tar med sådant som:

  • Hur du vill bli kontaktad. Tänk på att du ofta kan bli överöst med intresseanmälningar och frågor (om du inte redan svarat på många frågor i annonsen) då är det bra att redan från början ha informerat om hur du vill bli kontaktad. Kanske du tycker de är lättare med bara mail eller att du inte vill bli kontaktad vissa tider via telefon.
  • Vilken hyra gäller. Om du inte uppger hyra får du ofta många frågor i onödan kring vilken hyra som gäller och vissa intressenter kommer kanske inte ens att svara. Läs om hyressättning längre ner i texten.
  • Vilken yta och hur många rum innefattar lägenheten. Alla som hyr gör det oftast efter ett visst behov och därav behöver dem veta hur stor lägenheten är och hur många rum som lägenheten innefattar. En bra regel kan vara att inte godkänna familjer med fler personer än antal rum (undantag vid mindre barn) dels för att de sliter mer på lägenheten och dels för att ljudnivån ofta blir högre vilket kanske stör grannar i högre utsträckning.
  • Vilken hyresperiod har du tänkt. Många som söker bostad vet vilken period dem är intresserad av. Skriv alltid ut startdatum och vilken tidsperiod du räknar med att hyra ut. Ska du exempelvis bara hyra ut 3 månader är det bra att informera om detta. Annars kommer du få många intresserade som hör av sig helt i onödan, vilket tar tid både för dem och dig helt i onödan.
  • Ingår något i hyran. Det är bra att informera om mervärden såsom exempelvis vad som ingår i hyran. Det kan vara internet, el eller kanske larm. Dessa frågor kommer alltid upp ändå och är bra att klargöra redan från början så att inga missförstånd senare uppkommer. Viktigt att sedan i avtalet informera om vad som gäller.
  • Beskrivning. Det är en klar fördel att beskriva lägenhetens alla fördelar. Det kan vara allt från våningsplan, hiss, balkong, öppen spis,  fantastiska burspråk, fantastiskt kök, bad, sovrum med bra garderober. Ja allt som du själv uppskattar med din lägenhet. Glöm inte att även i annonsen sälja in omgivningen och vad den har att erbjuda.  Kanske en underbar innergård, nära till shopping, affärer, natur eller kanske nära till bad eller idrottsplatser. Bra är även att informera om kommunala transportmedel såsom buss och tåg.
  • Hyr du ut möblerat eller inte. Det är oftast bra att informera redan i annonsen om du tänkt hyra ut din lägenhet möblerad eller inte. Kanske kan du tänka dig båda varianterna eller kanske att hyra ut delvis möblerat.
  • Vilka krav ställer du på hyresgästen. Att informera om detta redan i annonsen besparar dig mycket arbete. Du bör ställa krav på inkomst, godkänd kredit upplysning, fast anställning eller tryggad inkomst från studier. Om du även begär deposition kan de vara bra att informera om detta redan i annonsen. Likaså frågor om djur och rökning är även detta bra att informera om i annonsen. Vet du att du inte vill ha djur eller kanske rent av är allergisk så sparar du även här mycket tid på att informera om detta redan från start.

Visning
Visning är en viktig del i din uthyrnings process. Det är här du har möjligheten att på ett närmare sätt bilda dig en bra och trygg uppfattning om personen eller personerna som ska bo i din lägenhet. Självklart är det svårt att beskriva precis hur du ska tänka och välja men magkänslan brukar vara en bra utgångspunkt. Detta tillsammans med de olika kontrollerna du gjort eller tagit del av ska sedan ligga till grund för att du ska ge nyckeln till någon som ska sköta din bostad med tillhörande åtaganden på ett betryggande sätt framöver. Tänk på att vid visningen (om du inte redan gjort de) ställa mycket frågor och funderingar till den tilltänkta hyresgästen.

Skriva avtal med tillhörande bilagor för din hyreslägenhet
När du hittat din dröm hyresgäst och gjort alla de kontroller som du anser du behöver är det dax för ytterligare en mycket viktig del i din uthyrningsprocess, nämligen att på rätt sätt skriva ett betryggande och säkert andrahandskontrakt.

Att skriva ett omfattande andrahandskontrakt vid uthyrning av bostadsrätt är oerhört viktigt, annars står du ansvarig för allt som hyresgästen gör i din bostad. Du är fortfarande ansvarig för bostaden men genom ett andrahandskontrakt har din hyresgäst skriftliga åtaganden och skyldigheter gentemot dig. I andrahandskontraktet vid uthyrning av en bostadsrätt behöver du inte avtala bort besiktningsskyddet då detta inte gäller vid uthyrning av din bostadsrätt i de som kallas ”privatuthyrningslagen” däremot bör du upprätta inventarielistor vid behov och en nyckelkvittering i alla lägen. Om du begärt deposition så ska även ett avtal för detta upprättas.

När du hittat en hyresgäst behöver du ofta komplettera din ansökan till föreningen om att få hyra ut din bostad. Detta är för att bostadsrättsföreningen ofta vill veta vem du planerar att hyra ut bostaden till och att personen i fråga är en ansvarsfull och seriös person. Viktig när du skriver ditt hyresavtal är att nämna att avtalet inte är giltigt förrän föreningen godkänt uthyrningen.

Besiktiga lägenheten
Innan din hyresgäst nu flyttar in är det viktigt att du besiktigar och uppför ett protokoll och besiktningsunderlag på hur skick och standard på din lägenhet är innan du hyr ut. Tänk på att om det skulle uppstå några skador som hyresgästen orsakat är den din skyldighet att bevisa att skadorna uppstått under uthyrningen. Protokollet måste sedan godkännas och undertecknas av hyresgästen för att bilagan ska vara ett giltigt dokument. Förutom att uppföra ett skriftligt protokoll är det av stor vikt att även fotografera hela lägenheten. Det behöver inte på något sätt vara några proffs foton utan ska bara fungera som en dokumentation. Ta mycket bilder, det kommer alltid vara till din fördel.

Godkännande för andrahandsuthyrning av din hyreslägenhet
Även fast du äger en viss del av föreningen i form av din lägenhet måste du ändå förhålla dig till de regler och stadgar som finns i just din förening. En sådan regel är att alltid få ett godkännande från din förening om att du behöver hyra ut din bostadsrätt. De är mycket viktigt att alltid ansöka om och få ett godkännande från sin förening när du ska hyra ut din bostadsrätt. Utan godkännande får du inte hyra ut din lägenhet och innebär att du kan få stora problem och i värsta fall blir uppsagd. Hos de flesta föreningar finns färdiga blanketter för ansökan om andrahandsuthyrning och tänk på att alltid få ditt godkännande skriftligt. Detta eftersom bevisbördan i ett muntligt godkännande är svår. För att få ett godkännande för andrahandsuthyrning beviljat krävs skäl, men det är i slutändan föreningens stadgar och regler tillsammans med hyreslagen som gäller. Dock är hyreslagen tvingande vilket innebär att bostadsrättsföreningen inte får ha hårdare regler än vad hyreslagen föreskriver.

Exempel på skäl för andrahandsuthyrning kan vara:

    • Arbete eller studier på annan ort eller land
    • Prov boende
    • Sjukdom
    • Uthyrning till egna barn som ska studera
    • Väntan på pensionering eller dåliga tider för försäljning kan också vara skäl för godkännande

    Om du nekas godkännande av din hyresvärd har du rätt att få saken prövad i Hyresnämnden. Skulle Hyresnämnden ge dig rätt, får du hyra ut bostaden baserat på detta beslut, trots att bostadsrättsföreningen inte vill det.

    Normalt sett ger både hyresvärd och Hyresnämnden tillstånd att hyra ut i andrahand ett år i taget, därefter får du ansöka om ett nytt tillstånd.

Ansvar vid uthyrning av bostadsrätt
När du ska hyra ut din bostadsrätt är det alltid du som lägenhetsinnehavare som är ytterst ansvarig för att din hyresgäst sköter alla åtaganden du har gentemot din bostadsrättsförening.. Trots att du äger bostaden finns det stadgar och regler i föreningen som du måste ta hänsyn till. Du är alltid ansvarig för att hyran betalas i tid och du är alltid ansvarig för att din hyresgäst följer de regler som finns allmänt och inom föreningen. Det betyder att om din hyresgäst stör grannar eller ordning är du ansvarig för detta vilket kan få konsekvenser för dig som uthyrare och bostadsrättsinnehavare.

Viktigt är alltså att alltid själv betala hyran för att undvika problem. Om hyresgästen betalar hyran sent eller kanske inte alls är det du som bär ansvaret. Ytterst viktigt är alltså att göra kontroller på tilltänkt hyresgäst.

Kontrollera alltid kreditupplysning, arbetsgivarintyg och eventuella referenser. Läs mer längre ner om tips och råd hur du kontrollerar en hyresgäst.

Hyressättning av din bostadsrätt
När du hyr ut din egen ägda bostadsrätt får du ta ut en kostnads baserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden som beräknas med en avkastnings ränta på bostadens marknadsvärde. Det finns egentligen ingen exakt beskrivning av vad en skälig avkastningsränta är men en riktpunkt är 2 procent över riksbankens referens ränta. Utöver avkastningsräntan får du även lägga på kostnader för  avgift till bostadsrättsföreningen och övriga driftskostnader om du betalar dessa. I övrigt får du även ta ut en extra avgift på 10-15 procent om du hyr ut din bostadsrätt möblerad.

Ett räkna exempel skulle kunna se ut enligt följande:
Per hyr ut sin innehavda bostadsrätt med ett marknadsvärde på 5 miljoner kr och en hyra på 4,950 kr/mån. Enligt ovan riktpunkt skulle de då se ut så här:

5 000 000 (marknadsvärde) x 2% (avkastningsränta) = 100,000 kr / 12 mån = 8333 kr + 4,950 kr (avgift till förening) = 13283 kr/mån. Om Per dessutom hyr ut lägenheten möblerad får han lägga på 15 procent vilket då skulle ge en hyra på ca 15,275 kr / mån.

 

Om du inte känner dig helt trygg kring allt som rör din andrahandsuthyrning eller om du önskar mer information eller hjälp om din uthyrning kan du alltid ta hjälp av ett erfaret företag som dagligen arbetar med just uthyrning av andrahandsbostäder. På så sätt får du hjälp med allt som rör hyreskontrakt, annonsering, kontroller av hyresgäster, försäkringar och allt annat som gör din uthyrning vilket ger en både smidigare och säkrare uthyrning.

Hyresgäst flyttar in
När nu hyresgästen flyttat in i lägenheten så har denne exklusiv rätt till lägenheten. Det innebär att du inte har rätt att gå in i lägenheten utan hyresgästens tillstånd.

Försäkringar
Viktigt är att du har kvar din egen lägenhetsförsäkring men att du möjligtvis tar bort lös öresdelen om du hyr ut omöblerat. Informera även hyresgästen att denna själv måste teckna en egen hemförsäkring. Skriv även in i ert hyresavtal vad ni kommit överens om.

Uppsägning
Uppsägningstiden är generellt alltid 3 månader och räknas i hela månader. Ett avtal ska sägas upp skriftligt men vissa undantag finns beroende på hur ert avtal är formulerat.

Hjälp med uthyrningen
Känner du att tiden inte riktigt räcker till för att sätta sig in i allt som rör din uthyrning finns mycket hjälp att få. Ett exempel kan vara att kontakta en uthyrningstjänst som på ett tryggt och säkert sätt kan hjälpa dig med allt som rör uthyrningen av din hyreslägenhet.