Hyr ut egenägt hus eller radhus

Om du ska hyra ut ditt egenägda hus eller radhus behöver du självklart inte något tillstånd från någon annan än dig själv. Däremot finns det regler i hyreslagen (privatuthyrningslagen) som styr många frågor gällande andrahandsuthyrning av egenägd bostad. Den styr bl.a sådant som avtal, besittningsskydd, uppsägningstider, hyressättning och mycket mer. Stora skillnader när man hyr ut sin egenägda bostad är hyressättning, besittningsskydd och skyldigheten att återbetala överhyra vid anmälan om sådan.

Ansvar vid uthyrning av hus och radhus
När du ska hyra ut ditt hus eller radhus är du som ägare ändå ytterst ansvarig för att din hyresgäst sköter alla åtaganden du har gentemot grannar och kanske kommunen. Det kan exempelvis innebära att om en häck vuxit ut på allmän tomtmark är du ansvarig för detta, eller att sopor eller otillåtet material förvaras på din tomt är även du ansvarig för detta. Det betyder att trots att du har hyrt ut och skrivit avtal som gör gällande att hyresgästen har vissa åtaganden så är det du som fastighetsägare som är ytterst ansvarig ändå. Likaså om din hyresgäst stör grannar eller ordning i området eller på annat sätt uppträder otillbörligt och inte gör rätt för sig så är det du som fastighetsägare som är ytterst ansvarig för detta.

Ytterst viktigt är alltså att göra noggranna kontroller på tilltänkt hyresgäst. Kontrollera alltid kreditupplysning, arbetsgivarintyg och eventuella referenser.

Hyressättning av ditt hus eller radhus
När du hyr ut din egen ägda bostadsrätt får du ta ut en kostnads baserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden som beräknas med en avkastnings ränta på bostadens marknadsvärde. Det finns egentligen ingen exakt beskrivning av vad en skälig avkastningsränta är och när det gäller hus och radhus är det ofta marknaden som styr. Ett riktvärde är ändå 2 % över riksbankens styrränta.

En hyresgäst får anmäla sin hyra till hyresnämnden men ett positivt utslag där ger endast hyresgästen rätt till fortsatt lägre hyra. Det kan aldrig innebära någon retroaktiv hyresåterbetalning.

Visning
Visning är en viktig del i din uthyrnings process. Det är här du har möjligheten att på ett närmare sätt bilda dig en bra och trygg uppfattning om personen eller personerna som senare ska bo och ta hand om ditt hem.

Självklart är det svårt att beskriva precis hur du ska tänka och välja men magkänslan brukar vara en bra utgångspunkt. Detta tillsammans med de olika kontrollerna du gjort eller tagit del av ligger sedan till grund för att du ska ge nyckeln till någon som ska sköta din bostad med tillhörande åtaganden på ett betryggande sätt framöver. Tänk på att vid visningen (om du inte redan gjort de) ställa mycket frågor och funderingar till den tilltänkta hyresgästen.

Annonsering
Annonsering är en viktig del när du ska hyra ut ditt hus eller radhus, dels för att hitta rätt hyresgäster men också för att underlätta och effektivisera din tid du lägger ner på att hitta rätt hyresgäst när sedan intresseanmälningar börjar komma.

Om du använder Glob Fastigheter vid din uthyrning kommer dem sköta allt arbete med allt från annonsering, kontroller av hyresgäster till att utforma rätt typ av hyresavtal och utföra besiktning innan någon flyttar in i ert hus. Beställ ett gratis hembesök så berättar dem mer hur du bäst lyckas med din uthyrning.

Annars är det mest effektivt att annonsera via nätet där de idag finns ett antal möjligheter med flera sidor som tillhandahåller möjlighet till annonsering, både gratis och till ett mindre belopp. Blocket är störst för privatpersoner men det finns också andra kanaler som Facebook och andra sociala medier.

Engagera dig lite extra redan från början när du skapar din annons då kommer du garanterat spara mycket tid när de blir dax att svara på alla intresseanmälningar.  Tänk igenom en säljande och innehållsrik annonstext och glöm absolut inte bort bilder. Med bilder kan du redan från början visa en känsla i ditt hus och på så sätt redan från början underlätta ditt arbete med att hitta rätt hyresgäst till ditt hem. Ytterligare en bra sak är att bifoga en planskiss på ditt hem. Det gör att tilltänkt hyresgäst redan från början skaffar sig rätt uppfattning om ditt hus och kan på så sätt även direkt kontrollera om husets planering fungerar för familjen som vill hyra. Det kommer definitivt underlätta ditt arbete om du är noggrann med din beskrivning redan från början och samtidigt tar med sådant som:

• Hur du vill bli kontaktad. Tänk på att du ofta kan få många intresseanmälningar och frågor. Informera redan i annonsen hur du vill bli kontaktad. Kanske du tycker de är lättare med bara mail eller att du inte vill bli kontaktad vissa tider via telefon.
• Vilken hyra gäller. Om du inte uppger hyra får du ofta många frågor i onödan kring vilken hyra som gäller och vissa intressenter kommer kanske inte ens att svara. Läs om hyressättning längre ner i texten.
• Vilken yta och hur många rum innefattar huset. Alla som hyr gör det oftast efter ett visst behov och därav behöver dem veta hur stor bostaden är och hur många rum som huset innefattar. En bra regel kan vara att inte godkänna familjer med fler personer än antal rum (undantag vid mindre barn) dels för att de sliter mer på bostaden och dels för att ljudnivån ofta blir högre vilket kanske stör grannar i högre utsträckning.
• Vilken hyresperiod har du tänkt. Många som söker bostad vet vilken period dem är intresserad av. Skriv alltid ut startdatum och vilken tidsperiod du räknar med att hyra ut. Ska du exempelvis bara hyra ut 3 månader är det bra att informera om detta. Annars kommer du få många intresserade som hör av sig helt i onödan, vilket tar tid både för dem och dig helt i onödan.
• Ingår något i hyran. Det är bra att informera om mervärden såsom exempelvis vad som ingår i hyran. Det kan vara internet, el eller kanske larm. Dessa frågor kommer alltid upp ändå och är bra att klargöra redan från början så att inga missförstånd senare uppkommer. Viktigt att sedan i avtalet informera om vad som gäller.
• Beskrivning. Här kommer ofta ett avgörande läge för hur väl din annons uppfattas och hur många som blir intresserade av huset. Det är en klar fördel att beskriva alla fördelar. Det kan vara allt från planering, utrustning, hiss, altaner, sollägen, öppen spis,  bastu, fantastiskt kök, bad, sovrum med bra garderober. Ja allt som du själv uppskattar väl med ditt hus. bEskriv gärna kök och badrum lite extra om du anser det är en fördel och beskriv gärna när renoveringar senast utfördes och även detta om du anser det är en fördel. Glöm inte beskriva trädgård och glöm inte att även i annonsen sälja in omgivningen och vad den har att erbjuda.  Kanske nära till natur, vatten, shoppingcenter, affärer, eller kanske nära till sevärdheter eller kanske idrottsplatser. Bra är även att informera om kommunala transportmedel såsom buss och tåg.
• Hyr du ut möblerat eller inte. Det är oftast bra att informera redan i annonsen om du tänkt hyra ut din bostad möblerad eller inte. Kanske kan du tänka dig båda varianterna eller kanske att hyra ut delvis möblerat. Generellt kan man säga att om man hyr ut sitt hus eller radhus under lite längre tid (6 månader eller mer) så är det oftast lättare att finna en hyresgäst som önskar ej möblerat.
• Vilka krav ställer du på hyresgästen. Att informera om detta redan i annonsen besparar dig mycket arbete. Du bör ställa krav på inkomst, godkänd kredit upplysning, fast anställning eller tryggad inkomst. Om du även begär deposition kan de vara bra att informera om detta redan i annonsen. Likaså frågor om djur och rökning är även detta bra att informera om i annonsen. Vet du att du inte vill ha djur eller kanske rent av är allergisk så sparar du även här mycket tid på att informera om detta redan från start. När du sedan utför visningen så är din magkänsla en bra utgångspunkt.

Skriva avtal med tillhörande bilagor för ditt hus.
När du hittat din dröm hyresgäst och gjort alla de kontroller som du anser du behöver är det dax för ytterligare en mycket viktig del i din uthyrningsprocess, nämligen att på rätt sätt skriva ett betryggande och säkert andrahandskontrakt.

Att skriva ett omfattande andrahandskontrakt vid uthyrning av hus är oerhört viktigt då detta är hyresgästens skriftliga åtaganden och skyldigheter gentemot dig. I andrahandskontraktet vid uthyrning av egenägd hus eller radhus behöver du inte avtala bort besiktningsskyddet då detta inte gäller vid uthyrning av hus i de som kallas ”privatuthyrningslagen” däremot bör du upprätta inventarielistor vid behov och en nyckelkvittering i alla lägen. Om du begärt deposition så ska även ett avtal för detta upprättas.

Besiktiga huset innan hyresgästerna flyttar in
Innan din hyresgäst nu flyttar in är det viktigt att du besiktigar och uppför ett protokoll och besiktningsunderlag på hur skick och standard på din fastighet är innan någon flyttar in.

Tänk på att om det skulle uppstå några skador som hyresgästen orsakat är den din skyldighet att bevisa att skadorna uppstått under uthyrningen. Protokollet måste sedan godkännas och undertecknas av hyresgästen för att bilagan ska vara ett giltigt dokument till hyresavtalet. Förutom att uppföra ett skriftligt protokoll är det av stor vikt att även fotografera hela bostaden. Det behöver inte på något sätt vara några proffs foton utan ska bara fungera som en dokumentation. Ta mycket bilder, det kommer alltid vara till din fördel.

Om du inte känner dig helt trygg med allt som rör din uthyrning eller behöver du mer information eller hjälp kring er uthyrning kan du få ett gratis hembesök av professionella företag som går igenom vad som gäller för just din uthyrning och dem kan även erbjuda er att hjälpa till med allt ni önskar kring er uthyrning.

Försäkring
Viktigt är att du har kvar din egen fastighetsförsäkring när du hyr ut ditt hus men att du möjligtvis tar bort lös öresdelen om du hyr ut omöblerat. Informera även hyresgästen att hen själv måste teckna en egen hemförsäkring.  Skriv även in i avtalet att ni kommit överens om försäkringsfrågan och att hyresgästen åtar sig att teckna en egen hemförsäkring.

Hyresgäst flyttar in
När nu hyresgästen flyttat in i bostaden så har denne exklusiv rätt till huset. Det innebär att du inte har rätt att gå in i bostaden utan hyresgästens tillstånd.

Uppsägning
Uppsägningstiden är generellt alltid 3 månader och räknas i hela månader. Ett avtal ska sägas upp skriftligt men vissa undantag finns beroende på hur ert avtal är formulerat.

Hjälp med uthyrningen
Känner du att tiden inte riktigt räcker till för att sätta sig in i allt som rör din uthyrning finns mycket hjälp att få. Ett exempel kan vara att kontakta ett professionellt och erfaret företag  som på ett tryggt och säkert sätt kan hjälpa dig med allt som rör uthyrningen av din fastighet. Glob Fastigheter har under många år hjälpt 1000-tals fastighetsägare med uthyrning av deras hem.