Råd för dig som ska hyra ut i andrahand

När man ska hyra ut en bostad i andrahand finns det en rad saker man bör känna till  och det finns ofta många frågor och funderingar som man kanske inte inte har svar på. Glob Fastigheter har sedan 1994 arbetat med uthyrning och förvaltning av framförallt privatbostäder och har lång erfarenhet och stort kunnande om hyresmarknaden.  Här nedan finns en liten kort sammanställning på några saker som är bra att känna till.

Sedan Februari 2013 finns en ny lag som kallas ”privatuthyrningslagen”. Alla uthyrningar som innefattar privata och egenägda bostäder såsom bostadsrätter, villor eller hus och där hyresavtal tecknats efter att denna lag trädde i kraft innefattas av denna lag. (undantag finns).  Denna lag skiljer sig i stora delar mot den befintliga hyreslagen som fortfarande gäller vid uthyrning av hyreslägenhet. Framförallt finns det stora skillnader i hyressättning, uppsägningstid och besittningsskydd.

 

Ansvar vid lägenhetsuthyrning

Tänk på att om du hyr ut din hyreslägenhet eller bostadsrätt är det alltid du som bostadsinnehavare som är ytterst ansvarig för dina hyresgäster och dem åtaganden du har gentemot din förening eller fastighetsägare. Du är alltid ansvarig för att hyran betalas i tid och du är ansvarig för att din hyresgäst följer de regler som finns allmänt och inom föreningen. Det betyder att om din hyresgäst stör grannar eller ordning är du ansvarig för detta vilket kan få konsekvenser för dig som uthyrare. Viktigt är att alltid själv betala hyran för att undvika problem om hyresgästen betalar hyran sent eller kanske inte alls. Om du ska vistas utomlands under tiden du hyr ut din lägenhet är det viktigt att ge fullmakt åt någon i Sverige som kan företräda dig vid exempelvis uppsägning. De flesta föreningar och fastighetsägare kräver även detta vid godkännande för uthyrningen. Om du använder  Glob Fastigheters tjänst för uthyrning så ingår detta som en del i deras uthyrnings tjänst.

 

Godkännande för andrahandsuthyrning

De är mycket viktigt att alltid ansöka om och få ett godkännande från sin förening eller hyresvärd när du ska hyra ut din bostadsrätt eller hyreslägenhet. För att få ett godkännande beviljat krävs beaktningsvärda skäl.  Exempel på sådana skäl kan vara:

Arbete eller studier på annan ort eller land

Provsamman boende

Sjukdom

Uthyrning till egna barn som ska studera

Om bostaden är en bostadsrättslägenhet är reglerna för godkännande generellt något mildare vilket ofta innebär att det kan vara något lättare att få ett godkännande för andrahandsuthyrning godkänd. Om godkännandet inte blir beviljat av din förening eller hyresvärd har du alltid rätt att få beslutet prövat med en ansökan till hyresnämnden i den ort uthyrningen gäller.

Vid uthyrning av bostadsrättslägenhet så ska det finnas ”skäl” för uthyrning medan vid uthyrning av hyreslägenhet så ska det finnas ”beakningsvärda skäl” för uthyrning.

Tänk på att utan godkännande kan de innebära att du förlorar din rätt till lägenheten.

 

Avtal

Avtal eller hyreskontrakt är en viktig del i en uthyrning. Där regleras vad parterna kommit överens om samtidigt som vissa saker regleras oavkortat via hyreslagen som är en tvingande lag i vissa avseenden. Därför är det viktigt att veta vad som gäller för just din bostad och bostadstyp. Vissa delar i ett hyresavtal regleras olika beroende på vilken typ av bostad du hyr ut. Är det en hyresrätt, bostadsrätt, rum eller egen ägd bostad som hus eller radhus kan regler såsom uppsägningstid, hyra avtalstid osv. vara olika. Om du använder oss i er uthyrning behöver ni inte tänka på att göra fel i detta viktiga moment.

 

Hyressättning

Kortfattat kan man säga att om du ska hyra ut en hyresrätt får du i princip endast ta den hyra som du själv betalar i hyra. Hyrestillägg om du hyr ut möblerat får göras med 10-15 %

Om du hyr ut egen ägd bostad så som exempelvis bostadsrätt, villa eller radhus får du ta ut en kostnads baserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden som beräknas med en skälig avkastnings ränta på bostadens marknadsvärde. Det finns egentligen ingen exakt beskrivning av vad en skälig avkastningsränta är men en riktpunkt är 2 procent över riksbankens referens ränta. Om det är en bostadsrättslägenhet du ska hyra ut får du även lägga på kostnader för  avgift till bostadsrättsföreningen och övriga driftskostnader om du betalar dessa. Självklart får du även när det gäller egen ägda bostäder ta ut en extra avgift på 10-15 procent om du hyr ut din bostad möblerad.

Ett räkna exempel skulle kunna se ut enligt följande:
Per hyr ut sin innehavda bostadsrätt med ett marknadsvärde på 5 miljoner kr och en hyra på 4,950 kr/mån. Enligt ovan riktpunkt skulle de då se ut så här:

5 000 000 (marknadsvärde) x 2% (avkastningsränta) = 100,000 kr / 12 mån = 8333 kr + 4,950 kr (avgift till förening) = 13283 kr/mån. Om du dessutom hyr ut lägenheten möblerad får du lägga på upp till 15 procent vilket då skulle ge en
hyra på ca 15,275 kr/mån.

 

Exklusivitet

Tänk på att en andrahandshyresgäst alltid har exklusiv rätt till bostaden som denne hyr, vilket innebär att du som uthyrare inte har rätt att gå in i bosten utan tillåtelse.

 

Skattskyldighet vid uthyrning

När man hyr ut en villa, småhus eller fritidshus får man från hyresinkomsten dra av ett schablon avdrag på 40,000 kr. Dessutom får man göra avdrag på 20 procent av hyressättningen.

Hyr du ut en hyresrätt eller bostadsrätt får du göra avdrag med 40,000 kr samt kostnaden för hyran eller avgiften. Däremot kan du inte göra avdrag för den del som utgör kapitalkostnaden.

Överskottet på hyresinkomsten minus avdragen beskattas sedan som kapital (30%)

Avdrag får inte överskrida kostnader och även om kostnaderna varit högre medges inga andra avdrag än som tidigare beskrivits.

 

Övrigt att tänka på vid uthyrning:

Var noga när du väljer hyresgäst och tänk på att göra ordentliga kontroller på tilltänkta kandidater. Ta kreditkontroller, begär arbetsgivarintyg, kontrollera referenser och begär inkomst uppgifter.

Upprätta ett ordentligt hyresavtal med bilagor

Tänk på inventarieförteckning och bifoga som bilaga till avtalet. Båda ska skriva under.

Gör en besiktning innan någon flyttar in i bostaden för att dokumentera eventuella skador men framförallt också att det inte finns skador. Låt hyresgäst skriva under. Ta mkt foton

Om ni har larm, tänk på att inte överlåta larmet utan kontakta din larmfirma och berätta att du ska hyra ut.

Tänk på att av anmäla och läsa av drifts abonnemang

Framförallt om man hyr ut hus så har du mycket förtjänt av att ordentligt göra en genomgång av huset tillsammans med den nya hyresgästen och gärna även göra en manual vad som är bra att tänka på. Det kommer spara dig mycket framtida bekymmer.