Hyra ut sin hyreslägenhet

Det finns mycket att tänka på när du ska hyra ut din hyreslägenhet. Mycket viktigt är att få ett godkännande från hyresvärden innan du påbörjar en andrahandsuthyrning. Om du hyr ut din hyreslägenhet utan giltigt tillstånd kan de ligga till grund för uppsägning av ditt förstahandskontrakt.

Ansvar vid uthyrning av hyreslägenhet
När du ska hyra ut din hyreslägenhet är det alltid du som bostadsinnehavare som är ytterst ansvarig för din hyresgäst och dem åtaganden du har gentemot din fastighetsägare. Du är alltid ansvarig för att hyran betalas i tid och du är alltid ansvarig för att din hyresgäst följer de regler som finns allmänt och inom fastigheten. Det betyder att om din hyresgäst stör grannar eller ordning är du ansvarig för detta vilket kan få konsekvenser för dig som uthyrare. Exempelvis om du vill byta din hyresrätt i framtiden kan tidigare andrahands hyresgästers dåliga uppförande ge dig problem vid ett byte.

Viktigt är alltså att alltid själv betala hyran för att undvika problem. Om hyresgästen betalar hyran sent eller kanske inte alls är det du som bär ansvaret. Ytterst viktigt är alltså att göra kontroller på tilltänkt hyresgäst. Kontrollera alltid kreditupplysning, arbetsgivarintyg och eventuella referenser. Läs mer längre ner om tips och råd hur du kontrollerar en hyresgäst.

Godkännande för andrahandsuthyrning av din hyreslägenhet
De är mycket viktigt att alltid ansöka om och få ett godkännande från sin hyresvärd när du ska hyra ut din hyreslägenhet. Utan godkännande får du inte hyra ut din lägenhet och innebär att du med stor sannolikhet åtminstone får stora problem, men i värsta fall blir uppsagd om du skulle göra detta ändå. Det flesta hyresvärdar har blanketter för detta och det är viktigt att du får ditt godkännande skriftligt. Detta eftersom bevisbördan i ett muntligt godkännande är svår. För att få ett godkännande beviljat krävs beaktningsvärda skäl.  Exempel på sådana skäl kan vara:

Arbete eller studier på annan ort eller land

Provsamman boende

Sjukdom

Uthyrning till egna barn som ska studera

 

Godkännande av andrahandsuthyrning
Tänk på är att utan godkännande kan de innebära att du förlorar din rätt till lägenheten.  Om du nekas godkännande av din hyresvärd har du rätt att få saken prövad i Hyresnämnden.Hyresnämndens regler är tvingande vilket innebär att din hyresvärd inte får ha hårdare regler än nämnden, däremot har hyresvärden rätt att vara generösare och tillåta uthyrning av fler anledningar. Normalt sett ger både hyresvärd och Hyresnämnden tillstånd att hyra ut i andra hand i ett år i taget, därefter får du ansöka om ett nytt tillstånd.

 

Annonsering
Annonsering är en viktig del när du ska hyra ut din hyreslägenhet, dels för att du ska hitta rätt hyresgäst men också för att du med rätt annons ska effektivisera och underlätta ditt arbete när väl intresseanmälningarna börjar strömma in. Det mest effektiva är att annonsera via nätet och där finns som du säkert känner till flera alternativ. Numera finns ett antal sidor som tillhandahåller möjlighet till annonsering, både gratis och till ett mindre belopp. Blocket är störst för privatpersoner men även Facebook och andra sociala medier finns numera att tillgå.  Man kan även vända sig till en seriös uthyrningstjänst som ofta även har har andra kanaler mot bl.a större företag, ambassader och motsvarande för att effektivt och säkert hyra ut din lägenhet.

Om du engagerar dig lite extra redan från början när du skapar din annons så kommer du garanterat spara mycket tid . Tänk igenom en säljande och innehållsrik annonstext och glöm absolut inte bilder. På så sätt kommer du som sagt spara många onödiga mail och samtal från personer som har frågor om sådant du inte berört i annonstexten eller från människor som inte uppfyller dina krav på hyresgäst. Det kommer definitivt underlätta ditt arbete om du är noggrann med din beskrivning och samtidigt tar med sådant som:

• Hur du vill bli kontaktad. Tänk på att du ofta kan bli överöst med intresseanmälningar och frågor (om du inte redan svarat på många frågor i annonsen) då är det bra att exempelvis informera om hur du vill bli kontaktad. Kanske du tycker de är lättare med bara mail eller att du inte vill bli kontaktad vissa tider via telefon.
• Vilken hyra gäller. Om du inte uppger hyra får du ofta många frågor i onödan kring vilken hyra som gäller och vissa intressenter kommer kanske inte ens att svara. Läs om hyressättning längre ner.
• Vilken yta och hur många rum innefattar lägenheten. Alla som hyr gör det oftast efter ett visst behov och därav behöver dem veta hur stor lägenheten är och hur många rum som lägenheten innefattar. En tumregel brukar vara att inte godkänna familjer med fler personer än antal rum (undantag vid mindre barn)
• Vilken hyresperiod har du tänkt. Många som söker bostad vet vilken period dem är intresserad av. Skriv alltid ut startdatum och vilken tidsperiod du räknar med att hyra ut. Ska du exempelvis bara hyra ut 3 månader är det bra att informera om detta. Annars kommer du få många intresserade som hör av sig helt i onödan, vilket tar tid både för dem och dig helt i onödan.
• Ingår något i hyran. Det är bra att informera om mervärden såsom exempelvis vad som ingår i hyran. Det kan vara internet, el eller kanske larm.
• Beskrivning. Det är en klar fördel att beskriva lägenhetens alla fördelar. Det kan vara allt från våningsplan, hiss, balkong, öppen spis,  fantastiska burspråk, fantastiskt kök, bad, sovrum med bra garderober. Ja allt som du själv uppskattar med din lägenhet. Glöm inte att även i annonsen sälja in omgivningen och vad den har att erbjuda.  Kanske en underbar innergård, nära till shopping, affärer, natur eller kanske nära till bad eller idrottsplatser. Bra är även att informera om kommunala transportmedel såsom buss och tåg.
• Hyr du ut möblerat eller inte. Det är oftast bra att informera redan i annonsen om du tänkt hyra ut din hyreslägenhet möblerad eller inte. Kanske kan du tänka dig båda varianterna eller kanske att hyra ut delvis möblerat.
• Vilka krav ställer du på hyresgästen. Att informera om detta redan i annonsen besparar dig mycket arbete. Du bör ställa krav på inkomst, godkänd kredit upplysning, fast anställning eller tryggad inkomst från studier. Om du även begär deposition kan de vara bra att informera om detta redan från början. Likaså frågor om djur och rökning är även detta bra att informera om i annonsen. Vet du att du inte vill ha djur eller kanske rent av är allergisk så sparar du även här mycket tid på att informera om detta redan från start.

Hyressättning av din lägenhet
Kortfattat kan lagen om hyressättning för hyreslägenhet beskrivas som att du i princip endast får ta den hyra som du själv betalar i hyra till din hyresvärd. Hyrestillägg om du hyr ut med möbler får göras med upp till 15 % av hyran. Du får också kräva ersättning för eventuella driftskostnader som  kan ingå i hyran. Om du skulle ta ut en för hög skälig hyra kan du i efterhand bli återbetalnings skyldig om din hyresgäst anmäler detta till hyresnämnden.

Visning
Visning är en viktig del i din uthyrnings process. Det är här du har möjligheten att på ett närmare sätt bilda dig en bra  och trygg uppfattning om personen eller personerna som ska bo i din lägenhet. Självklart är det svårt att beskriva precis hur du ska välja men magkänslan brukar vara en bra utgångspunkt. Detta tillsammans med de olika kontrollerna du gjort eller tagit del av ska sedan ligga till grund för att du ska ge nyckeln till någon som ska sköta din bostad med tillhörande åtaganden på ett betryggande sätt framöver. Tänk på att vid visningen (om du inte redan gjort de) ställer mycket frågor och funderingar till den tilltänkta hyresgästen.

Skriva avtal med tillhörande bilagor för din hyreslägenhet
När du hittat din dröm hyresgäst och gjort alla de kontroller som du anser du behöver är det dax för ytterligare en mycket viktig del i din uthyrningsprocess, nämligen att på rätt sätt skriva ett betryggande och säkert andrahandskontrakt. Du som uthyrare och förstahandshyresgäst är som sagts tidigare alltid ansvarig för bostaden men genom ett avtal har din hyresgäst skyldigheter och åtaganden gentemot dig.

Att skriva ett omfattande andrahandskontrakt vid uthyrning av hyreslägenhet är oerhört viktigt, annars står du ansvarig för allt som hyresgästen gör i din bostad. Du är fortfarande ansvarig för bostaden men genom ett andrahandskontrakt har din hyresgäst skriftliga åtaganden och skyldigheter gentemot dig. I andrahandskontraktet vid uthyrning av en hyresrätt är det viktigt att avtala bort besiktningsskyddet i separat bilaga samt att även upprätta inventarielistor vid behov och en nyckelkvittering i alla lägen. Om du begärt deposition så ska även ett avtal för detta upprättas.

Besiktiga lägenheten
Innan din hyresgäst nu flyttar in är det viktigt att du besiktigar och uppför ett protokoll och besiktningsunderlag på hur skick och standard på din lägenhet är innan du hyr ut. Tänk på att om det skulle uppstå några skador som hyresgästen orsakat är den din skyldighet att bevisa att skidorna uppstått under uthyrningen. Protokollet måste sedan godkännas och undertecknas av hyresgästen för att bilagan ska vara ett giltigt dokument. Förutom att uppföra ett skriftligt protokoll är det av stor vikt att även fotografera hela lägenheten. Det behöver inte på något sätt vara några proffs foton utan ska bara fungera som en dokumentation. Ta helst mycket bilder som en bra dokumentation.

Försäkring
Viktigt när du hyr ut din hyreslägenhet är att du har kvar din egen lägenhetsförsäkring men att du möjligtvis tar bort lös öresdelen om du hyr ut omöblerat. Informera även hyresgästen att denna själv måste teckna en egen hemförsäkring. Skriv även in i avtalet vad ni kommit överens om.

Om du inte känner dig helt trygg kring allt som rör din uthyrning eller önskar mer information eller hjälp om din uthyrning kan du alltid ta hjälp av ett erfaret företag som dagligen arbetar med just uthyrning av hyresbostäder. På så sätt får du en trygg och säker uthyrning och hjälp med allt som rör hyreskontrakt, annonsering, kontroller av hyresgäster, försäkringar och så vidare.

 

Hyresgäst flyttar in
När nu hyresgästen flyttat in i lägenheten så har denne exklusiv rätt till lägenheten. Det innebär att du inte har rätt att gå in i lägenheten utan hyresgästens tillstånd.

Uppsägning
Uppsägningstiden är generellt alltid 3 månader och räknas i hela månader. Ett avtal ska sägas upp skriftligt men vissa undantag finns beroende på hur ert avtal är formulerat.

Hjälp med uthyrningen
Känner du att tiden inte riktigt räcker till för att sätta sig in i allt som rör din uthyrning finns mycket hjälp att få. Ett exempel kan vara att kontakta en uthyrningstjänst som på ett tryggt och säkert sätt kan hjälpa dig med allt som rör uthyrningen av din hyreslägenhet. Var framförallt noga med kontroller av hyresgäst, hyresavtal och besiktning. Det kommer att gagna dig ordentligt i slutändan.